LINK DOWNLOAD MIỄN PHÍ TÀI LIỆU "một số giải pháp nhằm nâng cao đầu tư, kinh doanh phát triển nhà tại công ty đầu tư phát triển nhà số 2 thuộc tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị - bộ xây dựng": http://123doc.vn/document/1047619-mot-so-giai-phap-nham-nang-cao-dau-tu-kinh-doanh-phat-trien-nha-tai-cong-ty-dau-tu-phat-trien-nha-so-2-thuoc-tong-cong-ty-dau-tu-phat-trien-nha-va-do-.htm
những chính sách, biện pháp về quản lý mặt kiến trúc cảnh quan đô thị, đã thực
hiện qui hoạch tổng thể đô thị để tạo sự sắp xếp hài hoà, bố cục hợp lý, kiến trúc
phù hợp với điều kiện tình hình đất nớc, tạo sự phát triển đồng bộ nâng cao bộ mặt
đô thị. Nhng thực tế hiện nay vẫn còn rất nhiều nhà xuống cấp, nhà ổ chuột, nhà
lán trại, xóm liều, nhà xây lố nhố không theo qui hoạch tạo mất cảnh quan và gây ô
nhiễm môi trờng đô thị. Vì vậy nhà ở đô thị thể hiện bộ mặt đô thị, nhà ở đợc xây
dựng một cách hài hoà, phù hợp đúng theo qui hoạch kiến trúc thể hiện đợc sự phát
triển của thành phố, bền vững của đô thị, mang lại nét đặc trng riêng phù hợp với
điều kiện phát triển của đô thị nói riêng và đất nớc nói chung.
* Nhà ở còn là điều kiện phát triển đô thị:Trong hoàn cảnh hiện nay vấn đề
về nhà ở trở lên bức xúc, nhu cầu nhà ở ngày càng cao mà trong khi đó cung về nhà
ở không đáp ứng đủ nhu cầu, từ đó kéo theo hàng loạt những vấn đề có liên quan
đén nhà ở. Để giải quyết vấn đề này còn có rất nhiều vớng mắc, Đảng và Nhà nớc
ta đã có những chính sách đầu t phát triển nhà ở tạo điều kiẹn cho ngời dân không
có nhà ở, từ đó mới có khả năng nâng cao tái sản xuất sức lao động. Phát triển nhà
ở có xu hớng kích cầu đó chính là một trong những điều kiện để phát triển đô thị,
nhằm mục đích cung cấp nhà ở cho ngời dân và nâng cao đợc bộ mặt đô thị. Phát
triển nhà ở không chỉ giải quyết vấn đề về nhà ở mà còn kéo theo nó rất nhiều vấn
đề càn giải quyết trong đô thị nh công ăn việc làm, nâng cao thu nhập, từ đó tạo
động lực đẩy mạnh sự phát triển của đô thị.
Vậy nhà ở có vai trò hết sức quan trọng đối với mỗi con ngời, mỗi quốc gia,
nó càng ngày càng trở lên hết sức quan trọng là yếu tố không thể thiếu trong cuộc
sống sinh hoạt hàng ngày và còn là yếu tố không thể thiếu trong sự nghiệp phát
triển đất nớc, mỗi quốc gia trong đó có Việt nam.
3. Đặc diểm và những nhân tố ảnh hởng đến đầu t phát triển nhà ở đô
thị ở nớc ta.
a. Đặc điểm.
- Thời kỳ trớc đổi mới: ( từ 1954 đến 1986).
Trong điều kiện kinh tế, chính trị của đất nớc trong thời kỳ này nhà ở đô thị
chủ yếu do Nhà nớc bao cấp và một số nhà do ngời dân tự xây dựng. Để phù hợp
với tình hình đất nớc về vấn đề nhà ở Nhà nớc đã ban hành nhiều chính sách về nhà
ở, chơng trình quốc gia về nhà ở đợc thực hiện nhằm cung cấp nhà ở cho những ng-
ời làm việc trong khu vực kinh tế Nhà nớc ở các đô thị. Bằng nguồn vốn ngân sách,
Nhà nớc đã xây dựng các khu nhà tập thể từ 2-5 tầng theo mô hình của Liên Xô
thời đó để phân phối cho cán bộ công nhân viên làm việc trong các tổ chức kinh tế,
chính trị, xã hội Nhà nớc. Các chính sách có liên quan đến xây dựng nhà ở nh
Kinh tế & Quản lý Địa chính
5
Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa
chính sách về đầu t cơ sở hạ tầng chế độ phân phối, tiền thuế nhà đã góp phần
giải quyết đợc một bộ phận nhu cầu về nhà ở cấp bách đô thị. Song cách thức giải
quyết sản xuất và phân phối nhà ở trong giai đoạn này cũng tạo ra nhiều vấn đề xã
hội nan giải, đặc biệt là sự không công bằng giữa các nghành, các cơ quan xí
nghiệp, giữa các nhóm ngời lao động làm việc trog khu vực Nhà nớc. Đồng thời
thiếu kinh nghiệm trong qui hoạch, quản lý đô thị. Nhà nớc mới chỉ chú ý đến việc
xây dựng hơn là tổ chức qui hoạch không gian đô thị một cách tổng thể thiếu cơ sở
hạ tầng kèm theo nh hệ thống thoát nớc, cấp diện, đờng sá, vệ sinh môi tròng.
Tính bao cấp tuyệt đối vấn đề nhà ở đô thị đợc thể hiện trong việc cấp nhà
cho thuê với khoản tiền thuê rất thấp (1% tiền lơng), mang tính chất tợng trng điều
này dẫn đến không đủ kinh phí để duy tu, tôn tạo, khiến quỹ nhà ở xuống cấp
nhanh chóng gây ra nhiều thiệt hại lãng phí.
Theo tài liệu thống kê nhà ở năm 1989 tỷ lệ dân số sống trong những căn nhà
đợc Nhà nớc xây dựng trong thời kỳ 1961- 1975 ở 4 thành phố lớn nh sau:
TP Hồ Chí Minh 42% dân c TP
TP Đà nẵng 37%
TPHà Nội 23,6%
TPHải Phòng 19,8%
* Từ năm 1975-1985 BXD phối hợp với cơ quan nghiên cứu đa ra một chơng
trình nhà ở quốc gia nhằm nghiên cứu triển khai thực hiện trên cơ sở hiện trạng,
điều kiện nhà ở Việt nam. Kết quả tỷ lệ quỹ nhà ở mới xây dựng trong thời kỳ này
khá cao: Hải Phòng 43,3%, Hà Nội 37,1%, Đà nẵng 31,8%, TP Hồ Chí Minh lâm
vào tình trạng khó khăn trì trệ. Trong thời kỳ này Nhà nớc luôn đóng vai trò là ngời
sản xuất và cung cấp nhà ở cho một số bộ phận dân c đô thị nhng thực tế có rất
nhiều vớng mắc.
Việc cung cấp nhà theo lối bao cấp đã làm cho ngời dân đô thi không có cơ
hội và ý thức chăm lo nhà ở mà chỉ hoàn toàn thụ động phụ thuộc trông chờ vào
Nhà nớc
Do mất cân đối giữa cung và cầu về nhà ở rất lớn, nhu cầu nhà ở cao nhng
kinh phí lại hạn hẹp, việc phân phối nhà ở mặc dù đã có sự kiểm soát chặt chẽ nhng
không thể đầy đủ và công bằng, tình trạng tranh chấp về nhà ở thờng xuyên xảy ra.
Kinh tế & Quản lý Địa chính
6
Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa
Kết quả là đầu những năm 90 thế kỷ 20 chỉ có 30% cán bộ công nhân viên
chức Nhà nớc đợc cấp nhà, 70% còn lại vẫn phải tự lo, ở nông thôn nhà ở 100% do
dân tự xây dựng.
- Giai đoạn 1986 - đến nay.
Trong giai đoạn này cùng với sự chuyển đổi cơ chế chính sách của Nhà nớc,
chuyển đổi từ nền kinh tế tập trung bao cấp sang cơ chế phát triển nền kinh tế hàng
hoá nhiều thành phần thì lĩnh vực nhà ở cũng có sự chuyển biến. Nhà nớc tuyên bố
xoá bỏ chế độ cung cấp nhà ở cho phép khuyến khích và tạo điều kiện cho ngời dân
tự xây dựng nhà ở cho mình. Năm 1990 tại đô thị đã có 1/3 khối lợng nhà ở đợc
xây dựng bằng tiền của ngời dân. Năm 1992 vốn đầu t xây dựng nhà ở của các cơ
quan, xí nghiệp và nhân dân gấp 2 lần vốn của Nhà nớc.
Hiện nay tổng quỹ nhà ở trong cả nớc có khoảng 500 triệu m
2
sử dụng, trong
đó nhà ở tại các vùng nông thôn là 419 triệu m
2
, chiếm 84% quỹ nhà ở trong cả n-
ớc, ở đô thị 81 triệu m
2
, chiếm 16%. Diện tích nhà ở bình quân đầu ngời trong cả n-
ớc ở vùng nông thôn xấp xỉ 7,5 m
2
/ ngời, đô thị xấp xỉ 5,8 m
2
/ ngời ( theo số liệu
chơng trình phát triển và quản lý nhà ở đô thị 5 năm 1996-2000). Việc chuyển quĩ
nhà do Nhà nớc quản lý sang hình thức kinh doanh đã đợc triển khai, pháp lệnh nhà
ở đã đợc ban hành ngày 6/4/1991 và đang đợc thực hiện cùng với những văn bản d-
ới luật của Chính Phủ và các Bộ chủ quản.
Trong thời kỳ này khối lợng nhà ở đợc sản xuất ra và cơ cấu đa dạng của các
chủ thể tham gia vào quá trình sản xuất nhà ở. Sự chuyển đổi cơ cấu thành phần các
chủ thể xây dựng nhà ở cũng rất rõ rệt.
Bảng 1. Đơn vị tính: m
2
Năm Toàn quốc Hà Nội TP HCM
1991-1995 26000000 2347000 8800000
1991 1448000 327000 450000
1992 2292000 395000 560040
1993 5373000 514000 2791000
1994 6021000 523300 2380000
1995 10866000 587000 2698460
1996-2000 36000000 3188000 11018000
1996 5122000 522000 1720000
Kinh tế & Quản lý Địa chính
7
Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa
1997 5921000 509000 2279000
1998 6252000 719000 2383000
1999 7705000 688000 1996000
2000 11000000 750000 2640000
Nguồn: theo số liệu Sở Nhà đất Hà nội từ 1991- 2000.
Nhìn chung lĩnh vực phát triển nhà có sự thay đổi mạnh mẽ dới sự tác động
của công cuộc đổi mới, với tổng diện tích nhà ở mới hiện nay đang đợc nâng dần cả
về số lợng lẫn chất lợng, nhng tình trạng nhà ở hiện nay vẫn còn là vấn đề cấp thiết
và phức tạp và cần giải quyết trong tơng lai, tỷ lệ nhà ở ổ chuột, nhà ở bị xuống
cấp, tỷ lệ ngời không có nhà ở và không có điều kiện nhà ở đảm bảo cho cuộc sống
còn rất nhiều và cần phải giải quyết trong thời gian tới.
b. Những nhân tố ảnh hởng.
* Chính sách của Nhà nớc đặc biệt những chính sách có liên quan đến đầu
t phát triển nhà ở.
Trong thời kỳ bao cấp Nhà nớc đã có những chính sách về nhà ở. Khi đó Nhà
nớc đóng vai trò là ngời xây dựng và phân phối nhà ở. Cùng với sự biến đổi, chuyển
biến nền kinh tế đất nớc thì những chính sách này không còn phù hợp nữa, thay vào
đó là những chính sách mới.
Năm 1991 Nhà nớc ban hành pháp lệnh nhà ở với mục tiêu khuyến khích các
tổ chức cá nhân tham gia xây dựng nhà ở và khẳng định quyền sở hữu chính đáng
về nhà ở đợc tạo lập hợp pháp của mọi thành viên trong xã hội. Từ việc xoá bỏ bao
cấp nhà, chuyển họat động cho thuê nhà sang phơng thức kinh doanh nhà, từ
chuyển biến này đã huy động rất nhiều tiềm lực về vốn, vật t, vật liệu xây dựng,
trang thiết bị và lực lợng lao động vào phát triển nhà ở.
Ngoài ra còn có rất nhiều văn bản, nghị định có liên quan đến nhà ở đều
nhằm mục đích khuyến khích đầu t phát triển nhà ở, qui hoạch tổng thể thành phố,
những kế hoạch phát triển Nhờ có những chính sách phát triển nhà ở đúng đắn
nên bộ mặt đô thị đã có sự thay đổi rõ rệt, đợc thể hiện qua bảng sau:
Kinh tế & Quản lý Địa chính
8
Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa
Bảng 2. Kết quả phát triển nhà ở từ năm 1997 đến năm 2001.
Năm
Chỉ tiêu
1997 1998 1999 2000 2001
1.Tổngdiện tích nhà ở đô thị (m
2
) 218250 339191 416511 597510 843410
- Phát triển nhà ở theo các dự án 45750 85591 130162 187105 417585
- Nhà ở do dân tự xây dựng 172500 253600 286349 410405 425825
2. Tốc độ phát triển (%)
- Theo các dự án 100 187,1 284,5 408,97 912,75
- Do dân tự xây dựng 100 147 165,99 237,9 246,85
3. Cơ cấu (%)
Tổng số 100 100 100 100 100
- Theo các dự án 20,96 25,23 31,25 31,314 49,51
- Do dân tự xây dựng 79,037 74,766 68,749 68,6858 50,488
Nguồn: ban chơng trình nhà ở.
Nhận xét: Từ bảng số liệu trên ta thấy diện tích nhà ở qua các năm tăng lên t-
ơng đối, tốc độ phát triển(%) tăng lên rất nhanh, đặc biệt từ năm 1999- 2001. Nhng
trong đó tốc độ tăng của phát triển nhà ở theo các dự án tăng nhanh hơn nhà ở do
dân tự đầu t xây dựng.
Về cơ cấu ta thấy: Tỷ lệ cơ cấu phát triển nhà ở theo dự án thấp hơn tỷ lệ cơ
cấu phát triển nhà ở do dân tự đầu t xây dựng, nhng ta thấy qua các năm tỷ lệ này
thay đổi cơ cấu xây dựng nhà ở do dân tự xây dựng lại giảm xuống, còn cơ cấu (%)
phát triển nhà ở theo dự án tăng dần.
Kinh tế & Quản lý Địa chính
9
Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa
Vậy ta thấy rằng diện tích nhà ở theo các dự án tăng lên so với phát triển nhà
ở do dân tự xây dựng điều này chứng tỏ rằng Nhà nớc quan tâm, và đã có những
chính sách khuyến khích đầu t phát triển nhà ở đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho nhân
dân.
Bên cạnh những thành tựu đạt đợc nh vậy lĩnh vực phát triển nhà ở còn tồn
tại những mặt yếu kém cần khắc phục, cha đáp ứng đợc nhu cầu nhà ở. Vậy để giải
quyết vấn đề này thì Nhà nớc phải đa ra những chính sách tác động mạnh mẽ hơn,
đúng đắn hơn để thúc đẩy quá trình đô thị hoá đất nớc, thúc đẩy quá trình đầu t
phát triển nhà ở đô thị.
* Vấn đề giải phóng mặt bằng.
Đền bù giải phóng mặt bằng là một khâu rất quan trọng trong quá trình thực
hiện dự án, nó tác động đến tiến độ của dự án đầu t phát triển nhà, trong điều kiện
nớc ta hiện nay Nhà nớc đã có những qui định về công tác giải phóng mặt bằng nh-
ng vẫn còn rất nhiều những vớng mắc khi tiến hành, những ngời dân có đất bị thu
hồi đặc biệt là đất nông nghiệp cho rằng chính sách đền bù thấp gây cho họ những
vớng mắc khó khăn trong cuộc sống sau khi bị thu hồi đất, nhất là những hộ không
còn đất để canh tác, từ việc đền bù không thoả đáng dân cha chấp nhận, chây lỳ
ảnh hởng đến quá trình giải phóng mặt bằng để tiến hành xây dựng dự án làm tiến
độ dự án chậm lại tác động đến quá trình phát triển nhà ở đô thị.
Công tác giải phóng mặt bằng là công tác khó khăn nhất trong các dự án
hiện nay. Từ sự tác động đến dự án nh vậy Thành phố cần phải nghiên cứu bổ sung
thêm chính sách đền bù giải phóng mặt bằng, hỗ trợ khi thu hồi đất cho các dự án,
đặc biệt là những hộ bị thu hồi 100% đất canh tác thì phải có dự án chuyển nghề
riêng từ phơng án đền bù và có sự quan tâm từ các cấp Uỷ Đảng tuyên truyền, động
viên quần chúng nhân dân ủng hộ các dự án.
* Vốn đầu t.
Vốn đầu t là một trong những yếu tố quyết định, quan trọng nhất tác động
mạnh mẽ nhất tới đầu t phát triển nhà, nếu nguồn vốn không đủ thì không thể thực
hiện đợc dự án, nguồn vốn thiếu sẽ xây dựng rở dang thiếu đồng bộ, nguồn vốn d
thừa thì việc thực hiện dự án thuận lợi hơn và có thể thực hiện đợc nhiều dự án
cùng một lúc.
Hiện nay Nhà nớc đã có những chính sách khuyến khích phát triển đầu t phát
triển nhà bằng việc cho nhiều hình thức đầu t , khuyến khích các thành phần kinh tế
cùng tham gia, hỗ trợ vốn đầu t bằng cách cho vay với lãi suất u đãi, từ đó tạo điều
kiện cho các nhà đầu t có đủ vốn để đầu t vào các dự án, tạo ra đợc sự cạnh tranh
Kinh tế & Quản lý Địa chính
10
Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa
lành mạnh để có đợc công trình chất lợng cao. Nguồn vốn đầu t có thể huy động từ
rất nhiều nguồn nh vay, viện trợ, lên doanh liên kết, vốn tự có Nguồn vốn có tác
động mạnh mẽ đến quá trình đầu t phát triển nhà nó là yếu tố không thể thiếu,
không có vốn thì không có dự án.
* Những nhân tố khác nh điều kiện kinh tế xã hội của đất nớc.
Điều kiện kinh tế xã hội của đất nớc có ảnh hởng rất lớn đến việc đầu t phát
triển nhà đô thị. Khi điều kiện kinh tế xã hội phát triển thì nhu cầu về nhà ở càng
cao thì bắt buộc phải đầu t phát triển nhà ở, xây dựng và cải tạo. Khi điều kiện kinh
tế xã hội phát triển thì điều kiện sống nâng cao, nhu cầu nhà ở không chỉ dừng lại ở
nhu cầu đủ mà còn có nhu cầu nhà ở phải thoải mái, tiện nghi thuận tiện cho sinh
hoạt.
Ngoài ra do dân số ngày càng đông đòi hỏi nhà nớc phải giải quyết vấn đề về
nhà ở cho nhân dân, hỗ trợ cho nhân dân xây dựng nhà. Nhng ngợc lại khi điều
kiện kinh tế kém phát triển thì nhu cầu nhà ở thấp thì cũng dẫn đến cung nhà ở
thấp. Vì vậy điều kiện kinh tế xã hội của đất nớc là nền tảng cho quá trình đầu t
phát triển nhà.
* Tiến bộ khoa học công nghệ.
Trong tiến trình hội nhập của đất nớc thì công nghệ đóng vai trò rất lớn, tác
động mạnh mẽ vào trong nền kinh tế của đất nớc cũng nh trong cuộc sống con ng-
ời. Khoa học công nghệ trong lĩnh vực xây dựng và phát triển nó có một vai trò hết
sức to lớn, tác động đến tiến độ, chất lợng công trình, giảm chi phí giá thành, sản
phẩm xây dựng giẻ hơn, dự án thực hiện có hiệu quả hơn, từ đó có thể đáp ứng đợc
nhu cầu nhà ở cho ngời dân thúc đẩy quá trình đầu t phát triển nhà ỏ đô thị góp
phần vào quá trình đô thị hoá đất nớc.
II. đầu t kinh doanh phát triển nhà ở đô thị, biện pháp
quan trọng giải quyết vấn đề nhà ở.
1. Phát triển thị trờng nhà ở là một yếu tố khách quan.
Nhà ở là một tài sản có giá trị đặc biệt, là phơng tiện quan trọng để bảo vệ
con ngời. Nh ông cha ta đã từng nói An c mới lạc nghiệp con ngời phải đảm bảo
điều kiện ăn, ở, mặc, đi lại mới nói đến chuyện khác và Ph Angghen đã nhấn mạnh
con ngời trớc hết phải ăn, uống, chỗ ở, mặc đã rồi mới có thể làm chính trị, khoa
học, nghệ thuật, tôn giáo . Từ sự nhấn mạnh đó nói nên rằng vai trò của nhà ở hết
sức quan trọng, nhất là trong điều kiện đất nớc hiện nay đang trên đà phát triển, thu
nhập của nhân dân ngày càng cao, nhu cầu nhà ở cần phải đợc cải thiện phải đầy đủ
tiện nghi hơn, thoải mái hơn. Ngoài ra tình hình tăng dân số nớc ta tăng quá nhanh
Kinh tế & Quản lý Địa chính
11
Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa
dẫn đến vấn đề giải quyết nhà ở cho ngời dân hết sức bức xúc, trong đó số lợng nhà
ở lại hết sức hạn chế và chất lợng nhà xuống cấp không đáp ứng đủ nhu cầu.
Từ thực trạng nhu cầu nhà ở tăng cao thì việc cung cấp nhà ở càng trở lên
cần thiết. Vì vậy phát triển thị trờng nhà ở là điều không thể thiếu. Đất nuớc ta
chuyển từ nền kinh tế tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị tròng có sự quản lý cuả
Nhà nớc thì phát triển thị trờng nhà ở sẽ là một nhân tố để đẩy nhanh quả trình phát
triểnt cuả đất nớc, mang lại bộ mặt cho đô thị và giải quyết đợc tình trạng thiếu nhà
ở.
Theo quan điểm của Đảng ta phát triển nhà ở xu hớng kích cầu và ổn định
nền kinh tế xã hội của đất nớc, nhận định thị trờng nhà ở là nơi thực hiện tái sản
xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh xây dựng, các nhà kinh doanh bất
động sản, thị trờng nhà đất là cầu lối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng,
mua bán nhà, mua bán quyền sử dụng đất và quyền sử hữu. Ngoài ra còn thúc đẩy
áp dụng khoa học kỹ thuật, cải tiến công nghệ, nâng cao chất lợng nhà ở, bảo vệ và
nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn tài nguyên đất và góp phần thúc đẩy quá trình
đổi mới quản lý đất đai và nhà ở, công trình công cộng và các cơ sở kinh tế xã hội
khác, góp phần quan hệ hợp tác nâng cao trình độ xã hội hoá trong sản xuất kinh
doanh.
Thực trạng hiện nay thành phố Hà Nội là thành phố có quỹ nhà lớn thứ hai
trong cả nớc khoảng 12 triệu m
2
trong tổng số 81 triệu m
2
nhà ở toàn quốc. Nhng
hiện nay vẫn thiếu nhà nghiêm trọng nhất là đối với ngời nghèo ngời có thu nhập
thấp. Cùng với quá trình đô thị hoá nhanh là việc dân c tự do ồ ạt kéo về thành phố
trong khi tỷ lệ tăng dân số ở Hà Nội còn cao nên bình quân nhà ở giảm từ 6,5 m
2
/
ngời xuống chỉ còn 5 m
2
/ ngời ( 1996). Cho đến nay phần lớn các khu nhà ở không
đợc xây dựng đồng bộ, hạ tầng kỹ thuật quá tải, chắp vá chất lợng nhà ở bị xuống
cấp do không đợc duy tu, sửa chữa thờng xuyên. Đồng thời mô hình phát triển nhà
thực hiện riêng lẻ, tự phát không theo dự án dẫn đến tình trạng lộn xộn trong xây
dựng, việc cải tạo nhà ở không theo qui hoạch, kiến trúc đô thị tạo nhiều khó khăn
trong công tác quản lý.
Từ nhận định và thực trạng trên thì phát triển thị trờng nhà ở là hết sức cần
thiết, tạo môi trờng cho các nhà đầu t hoạt động và cạnh tranh một cách lành mạnh
trong việc đầu t xây dựng nhà ở và cơ sở hạ tầng để đảm bảo cung cấp nhà ở cho
nhân dân và cũng là tạo động lực, tạo nhân tố đóng góp, kích thích sự phát triển
nền kinh tế của đất nớc. Vì vậy phát triển thị trờng nhà ở là một yếu tố khách quan
và rất cần thiết.
2. Kinh nghiệm đầu t phát triển nhà ở Trung quốc.
Kinh tế & Quản lý Địa chính
12
Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa
Vấn đề đầu t kinh doanh phát triển nhà kể từ khi thành lập cùng với việc phát
triển, nhân dân Trung hoa tập trung để nâng cao mức ở và ra sức cải thiện môi tr-
ờng sống của nhân dân, đặc biệt sau cải cách mở cửa, Chính phủ Trung quốc đã
thực hiện một loạt cải cách trong lĩnh vực đầu t phân phối và xây dựng nhà ở Trung
quốc, mức ở của dân c đô thị đợc nâng cao rõ rệt, làm thay đổi cơ bản tình trạng
thiếu nhà ở nghiêm trọng. Trên 90% dân số đô thị, nông thôn đợc sống trong những
ngôi nhà mới xây trong vòng 20 năm qua.
Từ kết quả đạt đợc Trung quốc rút ra một số kinh nghiệm trong việc đầu t
phát triển nhà ở:
* Đa vấn đề nhà ở trở thành điểm tăng trởng kinh tế và điểm nóng về tiêu
dùng, Nhà nớc ban hành các chính sách khuyến khích phát triển nhà ở.
* Cải cách thể chế phân phố nhà ở, cuối năm 1998 toàn quốc đình chỉ phân
phối nhà ở, các địa phơng đề ra phơng án tiền tệ hoá, việc phân phối nơi ở, phân
phối tiền tệ nơi ở do một phần tiền lơng của cán bộ công nhân viên chức, quỹ tích
luỹ chung và phụ cấp nơi ở hợp thành sau khi đợc phụ cấp nơi ở, cán bộ công nhân
viên nói chung đều có thể mua đợc nhà ở.
* Thể chế cung cấp nơi ở hợp lý:
- Gia đình có thu nhâp cao thì mua hoặc thuê nhà thơng phẩm theo giá thị tr-
ờng.
- Gia đình có thu nhập thấp, trung bình thì mua nhà thích dụng đợc chính
sách Nhà nớc u đãi.
. Gia đình có thu nhập thấp nhất thì đợc thuê nhà với giá rẻ.
* Tăng hoặc bán nhà cho thuê hiện có, thúc đẩy thể chế nhà ở cũ.
- Mức bán nhà của Nhà nớc trong 35 năm thủ phủ thuộc các tỉnh và thành
phố độc lập đạt 70%.
- Kết hợp giữa nâng cao tiền cho thuê nhà ở của Nhà nớc với việc tăng phụ
cấp thuê nhà.
* Tăng xây dựng nhà thích dụng kinh tế.
* Đẩy nhanh việc mở cửa thị trờng nhà ở cấp 2.
. Khuyến khích sử dụng nhà ở theo phân cấp.
Kinh tế & Quản lý Địa chính
13
Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa
- Khuyến khích cán bộ công nhân viên mua nhà ở hiện tại, bán nhà cũ, mua
nhà mới, bán nhà xấu mua nhà tốt, cải thiện điệu kiện sống.
* Chính sách thuế khuyến khích tiêu thụ nhà ở phải có sự đột phá lớn.
* Điều chỉnh chính sách tài chính nhà ở cho phù hợp với điều kiện tình hình.
. Gia tăng việc thu và sử dụng quỹ tích luỹ chung nhà ở.
- Điều chỉnh chính sách tín dụng (tín dụng nhà ở ), đa tín dụng nhà ở trở
thành tín dụng tiêu dùng cá nhân.
* Thúc đẩy thể chế mới chuyên môn hoá và xã hội hoá trong quản lý tài sản
nhà ở.
* Biết rút ra, tìm ra những tồn tại vớng mắc để tập trung khắc phục giải quyết
triệt để.
III tình hình đầu t kinh doanh nhà ở nớc ta.
1. Quan điểm của Đảng.
Nền kinh tế của đất nớc khi cha chuyển đổi ( tập trung bao cấp) Nhà nớc
quyết định toàn bộ các hoạt động kinh tế bao gồm sản xuất , thu mua và tiêu thụ
sản phẩm theo chế độ phân phối. Nhà ở đô thị cũng không nằm ngoài sự điều tiết
đó, vốn đầu t xây dựng nhà ở phần lớn lấy từ ngân sách Nhà nớc sang việc xây
dựng và phân phối nhà ở lại giao cho các cán bộ ngành thuộc Trung ơng, hoặc địa
phơng trên quan điểm phục vụ và phúc lợi, chứ không phải là kinh doanh lên
giá nhà rất thấp, không thu hồi đợc vốn , dẫn đến việc thiếu vốn đầu t cho nhà ở và
thiếu nhà ở trầm trọng. Nhà ở đợc phân phối theo kiểu ban phát làm bất bình
đẳng trong cơ quan, xí nghiệp Nhà nớc và giữa các cán bộ với nhau, ảnh hởng đến
công cuộc xây dựng phát triển nhà.
Khi chuyển sang thời kỳ mới những đặc thù của nền kinh tế thị trờng theo
định hớng Xã Hội Chủ Nghĩa đã cho chúng ta cái nhìn tổng thể hơn về nhu cầu về
khả năng xây dựng và phát triển nhà ở để đảm bảo cho xã hội đủ nhà ở và từng bớc
nâng cao tiện nghi ở cho toàn xã hội. Đổi mới điều chỉnh lợi ích của Nhà nớc, của
các thành phần kinh tế và cá nhân, xây dựng chính sách phù hợp về mọi mặt, kích
thích sự tăng trởng nhanh chóng về thị trờng nhà ở , Đảng và Nhà nớc ta đã có
những quan điểm đổi mới về những vấn đề này:
- Nhà nớc đa ra những chính sách khuyến khích đầu t phát triển nhà bằng
cách ra hàng loạt các văn bản, nghị định, quyết định nhằm khuyến khích đầu t phát
triển nhà giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân. Nhà nớc đóng vai trò điều tiết trong
Kinh tế & Quản lý Địa chính
14
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét