Tài liệu Đề tài:Chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp, giải pháp mới cho thị trường bất động sản Việt Nam pdf

http://svnckh.com.vn
4


CHƢƠNG I: TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC KHOẢN
CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN

I. Cho vay thế chấp bằng tài sản
1. Thế nào là cho vay thế chấp
Cho vay có thế chấp bằng tài sản là một khoản vay có tài sản để đảm bảo
việc hoàn trả. Các khoản cho vay có thế chấp là các khoản nợ dài hạn, việc
thanh toán định kì của khoản nợ được tính toán dựa trên công thức giá trị tiền tệ
theo thời gian. Người vay sẽ phải trả một khoản tiền lãi cố định hàng tháng
trong thời gian từ 10 đến 20 năm, tùy vào điều kiện cụ thể. Trong khoảng thời
gian này, tiền gốc của khoản vay sẽ được trả dần.
Trên thế giới hiện nay, có rất nhiều loại hình thế chấp được sử dụng, về cơ
bản các loại hình này đều có chung một số đặc tính nhất định và chịu sự chi phối
của pháp luật mỗi nước. Lãi suất đối với khoản cho vay này có thể là cố định
hoặc được điều chỉnh lại tại các mốc thời gian đã định trước giữa các bên.
Người đi vay có thể trả nợ dần quan các kỳ và do đó kéo dài thời gian vay nợ.
Số tiền thanh toán của mỗi kỳ có thể là như nhau hoặc tăng hoặc giảm dần tùy
theo thỏa thuận của các bên. Tuy nhiên, một số ngân hàng và công ty tài chính
có thể sẽ yêu cầu người vay thanh toán toàn bộ số nợ vào một ngày xác định.
2. Tác dụng của cho vay thế chấp
Trong hoạt động tín dụng, người cho vay thường gặp phải rất nhiều rủi ro:
rủi ro về mặt lãi suất, rủi ro về tài chính và thanh toán chậm của khách hàng.
Với những khoản cho vay có tài sản thế chấp, nếu người vay không thanh toán
được nợ, người cho vay sẽ thanh lý tài sản thế chấp, thu lại một phần hoặc toàn
bộ tiền gốc, do đó làm giảm bớt độ rủi ro khi cho vay.
Khoản vay thế chấp bằng bất động sản (tiếng anh là Mortagage) là một
sản đó (toà nhà, căn hộ,…) để đảm bảo thanh toán. Nếu chủ sở hữu của ngôi nhà
(người vay thế chấp, có thể là các cá nhân hay các hãng phát triển nhà) không
trả được nợ thì người cho vay (người nhận thế chấp) có quyền thu hồi khoản vay
và tịch thu tài sản để đảm bảo khoản vay được hoàn trả. Khi người cho vay thực

http://svnckh.com.vn
5

hiện việc cho vay dựa trên sự tín nhiệm đối với người vay và trên tài sản thế
1

chấp cho món vay, thì khoản vay được gọi là một khoản vay thế chấp bất động
sản thông thường. Người cho vay có thể đòi hỏi người vay phải có bảo hiểm
khoản cho vay thế chấp bằng bất động sản này phòng khi người vay không trả
được nợ. Bất động sản được sử dụng trong hoạt động cho vay thế chấp có thể là
nhà ở các loại và các loại bất động sản thương mại hay nông trại.
II. Chứng khoán hoá các khoản cho vay thế chấp bằng tài sản mua
1. Giới thiệu về chứng khoán hoá



–
Chứng khoán hóa xuất hiện đầu tiên ở Hoa Kỳ vào năm 1970. Fannie Mae
và Freddie Mac
1
- hai công ty được chính phủ Mỹ bảo trợ - là những công ty
đầu tiên và cho đến nay vẫn luôn là những công ty tích cực nhất trong hoạt động
chứng khoán hóa. Hồi thập niên 1970, hai công ty này đã phát minh ra chứng
khoán đảm bảo bằng tài sản thế chấp (hay MBS). Sau đó, các loại chứng khoán
đảm bảo bằng tài sản khác ra đời, như giấy nợ đảm bảo bằng tài sản (hay CDO)
và các thứ tương tự CDO. Nếu như MBS đóng gói các tài sản thế chấp thực thụ
khác nhau lại, thì CDO, xuất hiện từ năm 1987 và chỉ thực sự phổ biến từ cuối
thập niên 1990, thậm chí lại còn đóng gói MBS và một số tài sản khác. Nghiên
cứu của Mason and Rosner (2007) cho biết vào năm 2005, có đến 81% tài sản
đảm bảo cho CDO là từ MBS, tức là vào khoảng 200 tỷ dollar Mỹ. Do đó có
quan điểm cho rằng CDO là sản phẩm tái chứng khoán hóa các loại chứng
khoán khác. Thứ giấy nợ đảm bảo bằng tài sản này có thể có nhiều loại là sản


1
là các công ty đại chúng, các tổ chức tài chính của Hoa Kỳ chuyên mua và chứng khoán hóa các khoản

http://svnckh.com.vn
6

phẩm chứng khoán hóa của việc đóng gói các loại tài sản có mức độ rủi ro khác
nhau, và hướng tới các đối tượng nhà đầu tư khác nhau. Loại CDO từ tài sản có
mức độ rủi ro thấp nhất có thể được các tổ chức đánh giá tín nhiệm xếp hạng
cao nhất. Cùng với sự ra đời và phát triển của CDO là sự xuất hiện của những tổ
chức cung cấp dịch vụ bảo hiểm cho nhà đầu tư CDO và của những tổ chức liên
kết cung cấp hợp đồng hoán đổi tổn thất tín dụng (hay CDS).
2. Các chủ thể tham gia vào quá trình chứng khoán hoá
Chủ tài sản ban đầu (Originator): Là bên “bán” tài sản cho Pháp nhân đặc
biệt (chuyển tất cả các quyền liên quan đến tài sản). Chủ tài sản ban đầu thường
tiếp tục làm dịch vụ quản lý tài sản cho Pháp nhân đặc biệt để hưởng phí quản
lý.
Pháp nhân đặc biệt (Special Purpose Entity / Vehicle): Được thiết lập để
thực hiện chức năng chuyển hóa các tài sản có tính thanh khoản kém thành các
chứng khoán có thể mua bán, chuyển nhượng tự do trên thị trường. Nhờ nghiệp
vụ tách riêng các tài sản và tái cấu trúc các luồng tiền, pháp nhân đặc biệt có thể
phát hành nhiều loại chứng khoán chuyển hóa khác nhau để đáp ứng nhu cầu đa
dạng của người đầu tư về thời gian đáo hạn, tỷ suất sinh lời và mức độ rủi ro.
Trong quá trình tạo tính thanh khoản cho các tài sản, pháp nhân đặc biệt có thể
nhận được sự hỗ trợ từ bên ngoài thông qua cơ chế tăng cường tín nhiệm và hỗ
trợ tăng tính thanh khoản.
Pháp nhân đặc biệt có thể được thành lập dưới dạng một quỹ ủy thác hoặc
công ty cổ phần, trong đó bên quản lý quỹ hoặc hội đồng quản trị của công ty cổ
phần là đại diện chịu trách nhiệm bảo vệ quyền lợi cho người đầu tư. Pháp nhân
đặc biệt dùng nguồn thu từ phát hành chứng khoán để “mua” lại tài sản từ chủ
tài sản ban đầu. Tài sản sau khi được mua vẩn do chủ tài sản điều phối theo hợp
đồng quản lý tài sản giữa pháp nhân đặc biệt và chủ tài sản ban đầu, toàn bộ thu
nhập có được từ tài sản sẽ được chưyển cho pháp nhân đặc biệt để cân đối chi
trả lợi tức cho người đầu tư.


thế chấp nhằm đảm bảo về tài chính cho tổ chức tài chính cho người dân vay tiền để mua nhà ở.

http://svnckh.com.vn
7



III. hƣơng thức chứng khoán hoá
2

1. Phƣơng thức chứng khoán hoá thông qua trung gian: The mortgage –
Backed Security (MBS):
Phương thức tạo chứng khoán hoá thông qua trung gian là phương thức khi
người vay tiền ngân hàng có tài sản thế chấp là các địa ốc (gọi là tài sản thế
chấp) hoàn trả gốc và lãi tiền vay cho người nắm giữ chứng khoán thông qua tổ
chức trung gian (gọi là người được uỷ thác thay công ty tín thác). Hay nói cách
khác, đặc trưng của các luồng tiền trong phương thức chứng khoán hoá thông
qua trung gian phản ánh các luồng tiền của khoản vay có thế chấp.

Hình 1: Quy trình tạo chứng khoán MBS
2. Phƣơng thức tạo chứng khoán có tài sản cầm cố bằng các chứng khoán
tái thế chấp: Collateralised Mortgage Obligations (CMO):


2
Quản trị rủi ro trong ngân hàng thương mại – PGS.TS Nguyễn Văn Tiến

1.







3.











http://svnckh.com.vn
8

CMO được sử dụng nhằm mục đích tạo ra sự hấp dẫn hơn đối với các nhà
đầu tư chứng khoán tài sản ngân hàng. Để tạo được sự hấp dẫn hơn, các chứng
khoán CMO đuợc phát hành thành nhiều hạng khác nhau (đa hạng) nhằm hấp
dẫn và đáp ứng yếu cầu tính đa dạng của các nhà đầu tư. Trong khi theo phương
thức chứng khoán hoá thông qua trung gian thì mỗi nhà đầu tư hàng tháng nhận
được khoản tiền là tỷ lệ với trị giá chứng khoán mà mình nắm giữ đối với khoản
tiền người vay tín dụng hoàn trả cho ngân hàng {bao gồm khoản trả góp cố định
hàng tháng (gốc và lãi) và khoản tiền gốc hoàn trả trước hạn}, thì CMO lại là
phương thức chứng khoán hoá đa hạng, nghĩa là những nhà đầu tư đuợc phân
thành các thức hạng khác nhau theo một số tiêu chí nhất định về chứng khoán.
Hai đặc điểm cơ bản của phương thức chứng khoán CMO là:
- Có mức lãi suất coupon của trái phiếu là cố định nhưng khác nhau giữa
các hạng trái phiếu khác nhau.
- Khoản tiền hoàn trả trươc hạn được sử dụng để thanh toán phần gốc trái
phiếu chỉ cho một hạng trái phiếu nhất định, còn các trái phiếu của các hạng
khác vẫn được giữ nguyên.




Hình 2: Quy trình tạo chứng khoán CMO
3. Phƣơng thức tạo chứng khoán hóa có tài sản thế chấp không thông qua
trung gian: The mortgage – Backed Bond (MBB)
Phương thức phát hành MBB là phương thức thứ ba của công nghệ chứng
khoán hoá. Sự khác nhau giữa trái phiếu MBB so với hai loại chứng khoán
thuộc hai phương thức trước là MBS và CMO ở hai điểm sau đây:
- Trong khi MBS và CMO giúp ngân hàng chuyển các khoản cho vay thế
chấp bất động sản (địa ốc) từ nội bảng ra hạch toán ở ngoại bảng, thì


MBS














http://svnckh.com.vn
9

phương thức phát hành MBB thông thường vẫn duy trì các khoản cho
vay này ở nội bảng.
- Trong khi MBS và CMO có mối liên hệ trực tiếp giữa các luồng tiền
của khoản vay có thế chấp và các luồng tiền của các chứng khoán, thì
mối quan hệ này trong MBB chỉ là mối quan hệ cầm cố, không trực
tiếp giữa các luồng tiền vay có thế chấp và các luồng tiền thanh toán lãi
suất và gốc trái phiếu MBB.
Về bản chất, khi một ngân hàng phát hành MBB và sau đó nếu ngân hàng
này bị phá sản, thì những người nắm giữ trái phiếu MBB là những người đầu
tiên có quyền tiếp cận và có quyền được chia các tài sản để thế chấp phát hành
MBB. Hay nói cách khác, ngân hàng đã tách nhóm tài sản cho vay có thế chấp ở
nội bảng thành một nhóm (nhưng vẫn duy trì ở nội bảng) và dùng nó làm tài sản
cầm cố (đảm bảo) để phát hành trái phiếu MBB.
IV. Lợi ích của chứng khoán hoá đối với thị trƣờng bất động sản
1. Đối với nền kinh tế
Việc sử dụng các sản phẩm chứng khoán được đảm bảo bởi tài sản thế
chấp được áp dụ năng lực dự báo khủng hoảng, định giá chính
xác hơn các tài sản và mức độ rủi ro.
Chứng khoán hóa các khoản tín dụng bất động sản là giao dịch
được thực hiện dựa trên thông tin đầy đủ và tính minh bạch cao được hình thành
một cách tự nhiên trong nền kinh tế. Việc quan sát kỹ lưỡng và cẩn trọng các số
liệu thống kê không quá khó khăn hay phức tạ rất hữu ích để nhận diện
những sai lầm đang diễn ra trên thị trường. Thông thường, đó là những lầm lẫn
đáng kể trong đánh giá mức độ rủi ro với thị trường bất động sản.

2. Lợi ích của ngƣời đi vay:

http://svnckh.com.vn
10

Đối với phần vốn đi vay trong vốn đầu tư cho dự án xây dựng cơ sở hạ
tầng, chứng khoán là cơ hội để giảm chi phí trả lãi vay và tăng hiệu quả sinh lời
của dự án.
Đối với phần vốn tự có được dùng đầu tư vào dự án, chứng khoán hóa là
một biện pháp giúp chủ đầu tư nâng cao vòng quay vốn. Vấn đề này cực kỳ
quan trọng đối với những công ty chuyên đầu tư vào cơ sở hạ tầng, vì so với
biện pháp phát hành cổ phiếu hoặc trái phiếu để gọi vốn cho một dự án mới,
việc “bán” đi phần vốn tự có trong các dự ấn đã tiết kiệm được thời gian và chi
phí phát hành.
Chứng khoán hóa mở ra khả năng huy động vốn cho hoạt động xây dựng
cơ sở hạ tầng, ngay cả khi dự án mới chỉ ở “trên giấy”. Các hợp đồng hoặc cam
kết chắc chắn đảm bảo hiệu quả kinh tế cho hoạt động của dự án khi đi vào vận
hành, đều có khả năng biến thành tài sản có giá – hàng hóa trên thị trường tài
chính.
3. Lợi ích của nhà đầu tƣ:
Có thêm một công cụ đầu tư mới với suất sinh lợi cao hơn trái phiếu Chính
phủ và độ tin cậy tương đối ổn định.
Tính thanh khoản của chứng khoán đảm bảo bằng tài sản tài chính (chứng
khoán ABS) khá cao nên người đầu tư có thể dễ dàng tham gia giao dịch trên thị
trường tập trung.
Chứng khoán ABS là một công cụ hữu hiệu cho nghiệp vụ phòng ngừa rủi
ro, đặc biệt là cho nhà đầu tư cổ tức.
Giảm thiểu rủi ro có thể ảnh hưởng đến mức độ tín nhiệm của chủ thể phát
hành, do tính chất của chứng khoán ABS là chỉ phụ thuộc vào “chất lượng” của
tài sản chuyển hóa.
4. Lợi ích cho hệ thống trung gian tài chính
Giảm được thời lượng của danh mục đầu tư.
Tăng khả năng thanh khoản của tài sản.

http://svnckh.com.vn
11

Giảm được các chi phí có tính chất thuế quy chế.
Tăng thu nhập từ chi phí.
IV. Rủi ro trong hoạt động chứng khoán hoá các khoản cho vay bất động
sản
Trong quá trình chứng khoán hoá sẽ có nhiều rủi ro, nhưng sau đây là một
số rủi ro chính mà các thành viên cho là quan trọng:

- Rủi ro tín dụng;
- Rủi ro hệ thống;
- Rủi ro liên quan đến pháp luật.
1. Rủ
Nguồn gốc của rủi ro tín dụng: Rủi ro tín dụng được định nghĩa là rủi ro
không hoàn thành hoặc trì hoãn nghĩa vụ thanh toán. Tất cả các khoản phải
thanh toán phát sinh trong quá trình chứng khoán hoá đều được cho là rủi ro tín
dụng và rủi ro này không chỉ là rủi ro từ người đi vay mà tất cả các bên liên
quan.
Các khoản phải thanh toán được coi là có thể xảy ra rủi ro tín dụng:
- Khoản phải thanh toán từ các tổ chức trung gian cho nhà đầu tư.
- Khoản phí phải trả của SPV cho các công ty dịch vụ.
- Khoản phải trả của các công ty dịch vụ cho đại lý thanh toán.
- Khoản phải trả của các công ty bảo hiểm với nghĩa vụ thanh toán của họ.
2. Rủi ro cấu trúc
Rủi ro cấu trúc sẽ bao gồm 3 loại rủi ro: Rủi ro thị trường, rủi ro tính lỏng
và rủi ro hoạt động.
Rủi ro thị trường: Rủi ro chủ yếu liên quan đến chứng khoán hoá chính là
rủi ro lãi suất và rủi ro tỷ giá hối đoái. Một trong những nguồn thu của SPV
chính là khoản thu từ lãi suất cho các tổ chức đi vay, lãi suất của những khoản
cho vay này có thể là cố định hoặc thả nổi theo một lãi suất nào đó như Libor.
Tuy nhiên các SPV này lại áp dụng cùng một mức phải trả cho các nhà đầu tư,

http://svnckh.com.vn
12

vì thế khi trên thị trường có sự biến động sẽ gây ra rủi ro cho các tổ chức này.
Có 4 trường hợp có thể xảy ra:
Thu nhập từ lãi và chi phí trả lãi đều là những lãi suất cố định: nếu có sự
thay đổi trong lãi suất thì sẽ không tác động nhiều đến các khoản phải trả cũng
như các khoản tái tài trợ của SPV nếu kỳ hạn của các khoản cho vay và đi vay là
trùng nhau. Nhưng nếu trường hợp các kỳ hạn của khoản đi vay và cho vay
không trùng thì rủi ro tái đầu tư, tái tài trợ sẽ phát sinh phụ thuộc vào cấu trúc kỳ
hạn của lãi suất.
Thu nhập từ lãi suất dựa trên lãi suất cố định, chi phí lãi phải trả là lãi suất
thả nổi: Nếu lãi suất tăng lên thì sẽ phát sinh rủi ro lãi suất khi mà thu nhập từ
lãi sẽ không bù đắp đủ các khoản chi phí phải trả lãi.
Thu nhập từ lãi dựa trên lãi suất thả nổi, chi phí trả lãi dựa trên lãi suất cố
định: Khi lãi suất giảm thì thu nhập từ lãi sẽ giảm trong khi chi phí trả lãi vẫn
giữ nguyên thì thu nhập từ lãi sẽ không bù đắp được chi phí.
Thu nhập và chi phí đều dựa trên lãi suất thả nổi: vì cả thu nhập từ lãi và
chi phí lãi phải trả được neo theo những lãi suất khác nhau vì thế sẽ xuất hiện rủi
ro lãi suất khi các lãi suất được neo có biến động khác biệt nhau.
Tương tự với rủi ro tỷ giá, cũng có sự khác biệt khi mà thu nhập và chi phí
từ các đồng tiền khác nhau vì luôn luôn có sự biến động tỷ giá.
Rủi ro tính lỏng: Rủi ro tính lỏng sẽ bao gồm rủi ro trên bảng cân đối kế
toán và rủi ro liên quan đến thị trường.
Rủi ro tính lỏng trên bảng cân đối kế toán: Rủi ro này xảy ra khi có sự
không cân xứng giữa dòng tiền ra và dòng tiền vào của SPVs. Có thể tránh được
rủi ro này nếu công ty có lịch trình rõ ràng và cụ thể về dòng tiền ra vào nhưng
với điều kiện các khoản này phải đúng thời hạn. Rủi ro tính lỏng xảy ra khi các
khoản thanh toán bị trì hoãn ( rủi ro tín dụng).
Rủi ro tính lỏng liên quan đến thị trường: Đó là khi nhà đầu tư không thể
thực hiện việc mua, bán trái phiếu ở một mức giá mong muốn ở thời điểm nhất
định bởi vì không có tính lỏng trên thị trường thứ cấp. Ngoài ra, rủi ro tính lỏng

http://svnckh.com.vn
13

cũng xảy ra đối với các SPVs khi không phải tất cả trái phiếu họ phát hành cũng
có thể thực hiện trên thị trường sơ cấp.
Rủi ro hoạt động: Rủi ro này là hệ quả của số lượng lớn các quan hệ hợp
đồng giữa các bên trong giao dịch kết hợp với thông tin bất cân xứng giữa các
bên. Những trung gian trong giao dịch có phạm vi hoạt động rộng có thể thực
hiện những hoạt động vì lợi ích của họ mà ảnh hưởng đến lợi ích của các SPVs
và nhà đầu tư (rủi ro đạo đức). Sau đây là một số trường hợp có thể nảy sinh
thuộc về rủi ro hoạt động:
- Người thực hiện các khoản cho vay thế chấp không có trách nhiệm cao
đối với việc đánh giá chất lượng của các khoản cho vay.
- Các trung gian không thực hiện báo cáo các khoản lỗ.
- Các trung gian thiếu động lực trong việc đánh giá và chọn lựa những
khoản cho vay có thể thu hồi đúng hạn và có khả năng thanh toán dẫn tới thực
hiện bảo hiểm để thoát khỏi lỗ.
- Các ngân hàng, tổ chức tham gia quá trình thực hiện tối đa hoá thu nhập từ
phí đẩy lãi suất cao đối với người đi vay và giảm chi phí phải trả cho nhà đầu tư.
- Tác động đến việc xếp hạng tín dụng.
3. Rủ
Rủi ro do cung cấp thông tin: Để giữ mối quan hệ với khách hàng của
mình (những người đi vay) ngân hàng đã hạn chế việc cung cấp thông tin về
những khách hàng này cho những bên liên quan mà đặc biệt là nhà đầu tư. Một
khi những người đi vay phá sản thì sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến các bên liên quan.
Để tránh xảy ra tình trạng bất cân xứng thông tin, các bên cần phải có thoả thuận
rõ ràng về việc trao đổi thông tin theo lịch trình, như thế sẽ đảm bảo phần nào
quyền được tiếp cận thông tin của nhà đầu tư và các tổ chức có liên quan.
Rủi ro phá sản: Sự phá sản của các tổ chức thực hiện các khoản cho vay
thế chấp và SPVs trong giao dịch chứng khoán hoá có thể đem lại rủi ro do yêu
cầu thực hiện bảo hiểm của các bên liên quan.

Xem chi tiết: Tài liệu Đề tài:Chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp, giải pháp mới cho thị trường bất động sản Việt Nam pdf