Hầu hết bất động sản đầu t là tài sản, nh: nhà cửa, quyền sử dụng đất đai,
các cơ sở hạ tầng, . cho nên, giá trị của bất động sản đầu t có giá trị rất lớn.
Do vậy, các hoạt động giao dịch, đầu t kinh doanh bất động sản đầu t đều phải
có nhu cầu rất lớn về vốn.
- Bất động sản đầu t đợc giao dịch trên thị trờng có những đặc điểm riêng
biệt, mang tính đặc thù.
Bất động sản đầu t cũng là một loại bất động sản, nhng không phải tất cả
bất động sản đều là hàng hóa. Muốn trở thành hàng hóa, mỗi loại bất động sản
phải đợc đa ra giao dịch trên thị trờng nhng không phải bất động sản nào cũng
đợc pháp luật cho phép đa ra giao dịch trên thị trờng, nh: pháp luật về đất đai,
các chính sách của nhà nớc về đất đai, các công trình công cộng, các cơ sở hạ
tầng công cộng, . Bởi vậy, thị tr ờng giao dịch bất động sản đầu t không phải là
thị trờng giao dịch bản thân bất động sản mà là thị trờng giao dịch các quyền về
lợi ích chứa trong bất động sản đầu t. Mặt khác, quá trình giao dịch bất động
sản đầu t rất phức tạp phải cần đến các loại t vấn chuyên nghiệp, có trình độ cao
và tốn nhiều chi phí, nh: chi phí t vấn, chi phí kiểm định, Hơn nữa, giá cả bất
động sản đầu t lại phụ thuộc rất nhiều vào các chính sách đất đai, chính sách
quy hoạch của nhà nớc,
Căn cứ vào cơ sở lý luận đã trình bày ở trên cho thấy, bất động sản đầu t
là loại tài sản quan trọng, là loại hàng hóa đặc biệt của mỗi quốc gia. Bởi vậy,
các giao dịch về bất động sản đầu t tác động rất mạnh đến hầu hết các hoạt
động kinh tế - xã hội của nền kinh tế quốc dân.
1.2. Phân loại bất động sản đầu t
Bất động sản đầu t của doanh nghiệp có nhiều loại, có thể phân loại theo
nhiều tiêu thức khác nhau, phù hợp với yêu cầu quản lý từng loại bất động sản
đầu t. Có thể căn cứ vào các tiêu thức sau đây để phân loại bất động sản đầu t:
1.2.1. Phân loại theo mục đích sử dụng
Theo mục đích sử dụng, bất động sản đầu t đợc chia thành 3 loại:
5
1.2.1.1. Bất động sản cho thuê hoạt động, gồm: nhà cửa, quyền sử dụng
đất, cơ sở hạ tầng thuộc sở hữu của doanh nghiệp hoặc do doanh nghiệp đi thuê
tài chính đang đợc nắm giữ, nhằm mục đích thu lợi nhuận từ việc cho thuê.
1.2.1.2. Bất động sản chờ tăng giá để bán, bao gồm: nhà cửa, quyền sử
dụng đất, cơ sở hạ tầng thuộc sở hữu của doanh nghiệp, doanh nghiệp đang nắm
giữ với mục đích chờ tăng giá để bán.
1.2.1.3. Bất động sản cha rõ mục đích sử dụng, bao gồm: quyền sử dụng
đất do doanh nghiệp mua và đang nắm giữ nhng cha rõ mục đích sử dụng.
Với cách phân loại trên, cho phép quản trị doanh nghiệp nắm đợc kết cấu
bất động sản đầu t theo mục đích sử dụng. Trên cơ sở đó, quản trị doanh nghiệp
có những biện pháp quản lý và kinh doanh bất động sản đầu t đạt hiệu quả kinh
tế cao nhất.
1.2.2. Phân loại theo nội dung kinh tế
Theo nội dung kinh tế, bất động sản đầu t của doanh nghiệp đợc chia
thành 4 loại sau đây:
1.2.2.1. Nhà cửa
Bao gồm: nhà hoặc một phần của nhà do doanh nghiệp mua, xây dựng
mà doanh nghiệp đang nắm giữ với mục đích cho thuê hoạt động hoặc chờ tăng
giá để bán. Đây là một loại bất động sản đầu t ở Việt Nam đang phát triển và sẽ
phát triển mạnh trong tơng lai.
1.2.2.2. Quyền sử dụng đất
Bao gồm: quyền sử dụng đất do doanh nghiệp mua và đang nắm giữ với
mục đích cho thuê hoạt động hoặc chờ tăng giá để bán, hoặc có thể cha rõ mục
đích sử dụng.
1.2.2.3. Bất động sản thuê tài chính
Bao gồm: nhà hoặc một phần của nhà, quyền sử dụng đất do doanh
nghiệp đi thuê tài chính với mục đích cho thuê hoạt động.
1.2.2.4. Cơ sở hạ tầng
Bao gồm: các cơ sở hạ tầng mà doanh nghiệp đã mua hoặc xây dựng và
đang nắm giữ với mục đích chờ tăng giá để bán hoặc cho thuê hoạt động.
6
Theo cách phân loại trên, cho phép quản trị doanh nghiệp thấy đợc vai
trò, tác dụng của từng loại tài sản trong hoạt động kinh doanh bất động sản đầu
t để có những giải pháp quản lý và sử dụng có hiệu quả. Đồng thời, có kế hoạch
chủ động tính khấu hao cho từng loại bất động sản đầu t một cách chính xác và
khoa học.
1.2.3. Phân loại theo hình thức sở hữu
Theo hình thức sở hữu, bất động sản đầu t của doanh nghiệp đợc phân
thành hai loại:
1.2.3.1. Bất động sản thuộc sở hữu của doanh nghiệp
Bao gồm: nhà, một phần của nhà, quyền sử dụng đất, cơ sở hạ tầng do
doanh nghiệp mua hoặc xây dựng và đang đợc doanh nghiệp nắm giữ với mục
đích chờ tăng giá để bán hoặc cho thuê hoạt động.
1.2.3.2. Bất động sản không thuộc sở hữu của doanh nghiệp
Bao gồm: nhà, một phần cửa nhà, quyền sử dụng đất, cơ sở hạ tầng do
doanh nghiệp thuê tài chính và doanh nghiệp đang nắm giữ với mục đích cho
thuê hoạt động.
Theo cách phân loại này, giúp quản trị doanh nghiệp nắm chắc đợc
những thông tin về kết cấu bất động sản đầu t theo hình thức sở hữu. Qua đó,
giúp quản trị doanh nghiệp có những giải pháp xác thực trong quản lý và sử
dụng vốn một cách tiết kiệm và hợp lý.
Ngoài các cách phân loại bất động sản ở trên, còn có thể phân loại bất
động sản của doanh nghiệp thành 3 loại sau đây:
a) Bất động sản sử dụng: là những bất động sản đang sử dụng trong hoạt
động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, nh: nhà xởng, vật kiến trúc,
b) Bất động sản tồn kho: là những bất động sản thuộc hàng hóa bán ra
trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thờng, nh: quyền sử dụng đất, nhà hoặc
một phần nhà và đất mà doanh nghiệp mới mua đợc và đang nắm giữ sẽ bán ra
thị trờng trong thời gian ngắn.
c) Bất động sản đầu t: là những bất động sản mà doanh nghiệp đang nắm
giữ nhng chờ tăng giá để bán hoặc cho thuê, nh: nhà cửa, một phần nhà và đất,
7
quyền sử dụng đất mà doanh nghiệp đang nắm giữ chờ tăng giá để bán hoặc cho
thuê hoạt động
1.3. Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu t
Một bất động sản đầu t đợc ghi nhận là tài sản phải đồng thời thỏa mãn
cả hai điều kiện sau đây:
1.3.1. Chắc chắn thu đợc lợi ích kinh tế trong tơng lai
Mục đích của hoạt động kinh doanh bất động sản đầu t là lợi nhuận. Bởi
vậy, khi xác định một bất động sản đầu t có thỏa mãn điều kiện này để ghi nhận
là tài sản hay không, quản trị doanh nghiệp cần phải cân nhắc và đánh giá mức
độ chắc chắn gắn liền với việc thu đợc các lợi ích kinh tế trong tơng lai mà
chúng có thể mang lại trên cơ sở những thông tin hiện có tại thời điểm ghi nhận.
1.3.2. Nguyên giá của bất động sản đầu t phải đợc xác định một cách
đáng tin cậy
Để ghi nhận một bất động sản đầu t là tài sản thì nguyên giá của bất động
sản đầu t phải đợc xác định một cách chính xác. Điều này, thể hiện qua giao
dịch, mua bán, trao đổi bất động sản đầu t đã minh chứng và xác định giá trị
bất động sản đầu t.
Nguyên giá ban đầu của bất động sản đầu t là toàn bộ các chi phí (tiền
hoặc tơng đơng tiền) mà doanh nghiệp bỏ ra hoặc giá trị hợp lý của các khoản
khác đa ra trao đổi để có đợc bất động sản đầu t tính đến thời điểm mua vào
hoặc xây dựng hoàn thành bất động sản đầu t đó.
Tùy thuộc vào từng trờng hợp, nguyên giá của bất động sản đầu t đợc xác
định nh sau:
- Nguyên giá của bất động sản đầu t mua vào, bao gồm: giá mua và các
chi phí liên quan trực tiếp đến việc mua, nh: phí dịch vụ t vấn, lệ phí trớc bạ và
chi phí giao dịch liên quan khác. Có thể viết theo công thức sau đây:
Giá trị bất động sản đợc mua = giá mua + các chi phí liên quan trực tiếp.
- Trờng hợp mua bất động sản đầu t theo phơng thức trả chậm, nguyên
giá của bất động sản đầu t bằng giá mua trả tiền ngay tại thời điểm mua. Khoản
chênh lệch giữa giá mua trả chậm và giá mua trả tiền ngay đợc hạch toán vào
8
chi phí tài chính (tài khoản 635) theo kỳ hạn thanh toán trừ khi số chênh lệch đ-
ợc tính vào nguyên giá bất động sản đầu t theo quy định của chuẩn mực kế toán
số 16 "chi phí đi vay".
- Nguyên giá của bất động sản đầu t tự xây dựng là giá thành thực tế và
các chi phí liên quan trực tiếp của bất động sản đầu t tính đến ngày hoàn thành
công việc xây dựng.
- Trờng hợp bất động sản đầu t thuê tài chính với mục đích để cho thuê
hoạt động thỏa mãn tiêu chuẩn ghi nhận là bất động sản đầu t thì nguyên giá
của bất động sản đầu t đó tại thời điểm khởi đầu thuê đợc thực hiện theo quy
định của chuẩn mực kế toán số 06 "thuê tài sản" .
Cần đặc biệt chú ý rằng, nguyên giá của bất động sản đầu t không bao
gồm các loại chi phí sau đây:
- Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trờng hợp các chi phí này là cần thiết để
đa bất động sản đầu t tới trạng thái sẵn sàng hoạt động)
- Các chi phí khi mới đa bất động sản đầu t vào hoạt động lần đầu trớc
khi bất động sản đầu t đạt tới trạng thái hoạt động bình thờng theo dự kiến.
- Các chi phí không bình thờng về nguyên vật liệu, lao động hoặc các
nguồn lực khác trong quá trình xây dựng bất động sản đầu t.
9
10
một số vấn đề về hạch toán bất động sản
đầu t trong các doanh nghiệp
Nguyễn Thu Hằng
Lớp: KT 46 C - Trờng Đại học Kinh tế Quốc dân
1.1. Một số quy định trong hạch toán bất động sản đầu t
Khi hạch toán hoạt động kinh doanh bất động sản đầu t cần tôn trọng một
số quy định sau đây:
1.1.1. Các chi phí liên quan đến bất động sản đầu t phát sinh sau ghi nhận
ban đầu phải đợc ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, trừ khi chi
phí này có khả năng chắc chắn làm cho bất động sản đầu t tạo ra lợi ích kinh tế
trong tơng lai nhiều hơn mức hoạt động đợc đánh giá ban đầu thì mới đợc ghi
tăng nguyên giá bất động sản đầu t.
1.1.2. Trong quá trình nắm giữ chờ tăng giá để bán hoặc cho thuê hoạt
động, doanh nghiệp phải tiến hành trích khấu hao bất động sản đầu t. Khấu hao
bất động sản đầu t đợc ghi nhận vào chi phí kinh doanh trong kỳ. Doanh nghiệp
có thể dựa vào các bất động sản chủ sở hữu sử dụng cùng loại để ớc tính thời
gian khấu hao và xác định phơng pháp khấu hao của bất động sản đầu t.
1.1.3. Đối với bất động sản đầu t mua vào, nhng phải tiến hành xây dựng,
cải tạo, nâng cấp trớc khi sử dụng cho mục đích đầu t thì giá trị bất động sản,
chi phí mua sắm và chi phí cho quá trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp bất động
sản đầu t đợc phản ánh trên tài khoản 241 - xây dựng cơ bản dở dang. Khi quá
trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp hoàn thành phải xác định nguyên giá bất động
sản đầu t hoàn thành để kết chuyển vào tài khoản 217 - bất động sản đầu t.
1.1.4. Việc chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động
sản đầu t hoặc từ bất động sản đầu t sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hay
hàng tồn kho chỉ khi có sự thay đổi về mục đích sử dụng nh các trờng hợp sau
đây:
11
- Trờng hợp 1: bất động sản đầu t chuyển thành bất động sản chủ sở hữu
sử dụng chỉ khi chủ sở hữu bắt đầu sử dụng tài sản này.
- Trờng hợp 2: bất động sản đầu t chuyển thành hàng tồn kho chỉ khi chủ
sở hữu bắt đầu từ khi cho mục đích bán.
- Trờng hợp 3: bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển thành bất động
sản đầu t chỉ khi chủ sở hữu kết thúc sử dụng tài sản đó và khi bên khác thuê
hoạt động.
- Trờng hợp 4: hàng tồn kho chuyển thành bất động sản đầu t chỉ khi chủ
sở hữu bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động.
- Trờng hợp 5: bất động sản xây dựng chuyển thành bất động sản đầu t
khi kết thúc giai đoạn xây dựng, bàn giao đa vào đầu t (trong giai đoạn xây
dựng phải kế toán theo chuẩn mực kế toán số 03 - tài sản cố định hữu hình).
Cần lu ý rằng, việc chuyển đổi mục đích sử dụng giữa bất động sản đầu t
với bất động sản chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho đã trình bày ở trên
không làm thay đổi giá trị ghi sổ của tài sản đợc chuyển đổi và không làm thay
đổi nguyên giá của bất động sản trong việc xác định giá trị hay để lập báo cáo
tài chính của doanh nghiệp
1.1.5. Khi một doanh nghiệp quyết định bán một bất động sản đầu t mà
không có giai đoạn sửa chữa, cải tạo, nâng cấp thì doanh nghiệp vẫn tiếp tục ghi
nhận là bất động sản đầu t trên tài khoản 217 - bất động sản đầu t cho đến khi
bất động sản đầu t đó đợc bán mà không chuyển thành hàng tồn kho.
1.1.6. Doanh thu từ việc bán bất động sản đầu t đợc ghi nhận là toàn bộ
giá bán (giá bán cha có thuế GTGT đối với trờng hợp doanh nghiệp nộp thuế
GTGT tính theo phơng pháp khấu trừ thuế).
Trờng hợp doanh nghiệp bán theo phơng thức trả chậm thì doanh thu đợc
xác định ban đầu theo giá bán trả tiền ngay (giá bán cha có thuế GTGT đối với
doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phơng pháp khấu trừ thuế). Khoản
chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán và giá bán trả tiền ngay đợc ghi
nhận là doanh thu thực hiện theo quy định của chuẩn mực kế toán số 14 - doanh
thu và thu nhập khác.
12
1.1.7. Doanh nghiệp ghi giảm bất động sản đầu t trong các trờng hợp sau
đây:
- Chuyển đổi mục đích sử dụng từ bất động sản đầu t sang hàng tồn kho
hoặc bất động sản chủ sở hữu sử dụng.
- Bán bất động sản đầu t
- Thanh lý bất động sản đầu t
- Hết thời hạn thuê tài chính trả lại bất động sản đầu t cho ngời cho thuê
1.1.8. Bất động sản đầu t đợc theo dõi chi tiết theo từng đối tợng ghi bất
động sản đầu t trong sổ "sổ theo dõi bất động sản đầu t" tơng tự nh tài sản cố
định.
1.1.9. Hạch toán bất động sản đầu t đối với doanh nghiệp chuyên kinh
doanh bất động sản và đối với doanh nghiệp không chuyên kinh doanh bất động
sản.
a. Đối với doanh nghiệp chuyên kinh doanh bất động sản, thì:
- Bất động sản mua về, xác định rõ mục đích để bán trong kỳ thì hạch
toán vào tài khoản 1567 - hàng hóa bất động sản đầu t.
- Bất động sản mua về đợc xác định rõ mục đích sử dụng trong tơng lai
hoặc để chuyên cho thuê hoạt động thì hạch toán vào tài khoản 217 - bất động
sản đầu t.
b. Đối với doanh nghiệp không chuyên kinh doanh bất động sản thì chỉ
sử dụng tài khoản 1567 - hàng hóa bất động sản đầu t.
2.1. Chứng từ và tài khoản sử dụng trong hạch toán bất động sản đầu t
2.1.1. Chứng từ kế toán
Quy trình hạch toán bất động sản đầu t bao giờ cũng bắt đầu từ những
chứng từ kế toán. Đó là căn cứ quan trọng đầu tiên của mọi quy trình hạch toán.
Chứng từ hạch toán bất động sản đầu t, bao gồm:
- Chứng từ mua bán, thanh lý, cho thuê bất động sản đầu t, bao gồm: hợp
đồng cho thuê, hóa đơn giá trị gia tăng, phiếu chi,
- Chứng từ chi phí nâng cấp, sửa chữa bất động sản đầu t, gồm: biên bản
bàn giao, sửa chữa tài sản cố định, phiếu chi,
13
- Các quyết định chuyển đổi từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng sang bất
động sản đầu t,
2.1.2. Tài khoản sử dụng trong hạch toán bất động sản đầu t
Để hạch toán bất động sản đầu t, ngời ta sử dụng TK 217 - bất động sản
đầu t. Tài khoản này dùng để phản ánh số hiện có và tình hình biến động tăng
giảm bất động sản đầu t của doanh nghiệp trong kỳ theo nguyên giá.
Bên Nợ: phản ánh nguyên giá bất động sản đầu t tăng trong kỳ
Bên Có: phản ánh nguyên giá bất động sản đầu t giảm trong kỳ
Số d bên Nợ: phản ánh nguyên giá bất động sản đầu t hiện có trong kỳ.
Ngoài ra, trong hạch toán bất động sản đầu t còn sử dụng một số tài
khoản nh sau:
- Tài khoản 2147 - khấu hao bất động sản đầu t
- Tài khoản 1567 -hàng hóa bất động sản đầu t
Tài khoản này dùng để phản ánh giá trị hiện có và tình hình biến động
các loại hàng hóa bất động sản đầu t của các doanh nghiệp không chuyên kinh
doanh bất động sản.
Kết cấu và nội dung phản ánh của tài khoản 1567 - hàng hóa bất động
sản đầu t, nh sau:
Bên Nợ: phản ánh các nghiệp vụ kinh tế
+ Giá trị thực tế hàng hóa bất động sản mua về để bán
+ Giá trị còn lại của bất động sản đầu t chuyển thành hàng tồn kho
+ Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán ghi
tăng nguyên giá hàng hóa bất động sản đầu t chờ bán.
+ Trị giá thực tế của hàng hóa bất động sản thừa phát hiện khi kiểm kê
Bên Có: phản ánh các nghiệp vụ kinh tế
+ Giá trị thực tế của hàng hóa bất động sản đầu t đã bán hoặc chuyển
thành bất động sản đầu t.
+ Trị giá thực tế của hàng hóa bất động sản thiếu phát hiện khi kiểm kê.
Số d bên Nợ: phản ánh trị giá thực tế hàng hóa bất động sản còn lại cuối
kỳ.
14
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét